【勉強記録】賃貸不動産経営管理士 試験まであと26日

過去問・解説
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賃貸不動産経営管理士

試験日:2019年11月17日(日)

試験日まであと26日

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今日の目標

『みんなが欲しかった!賃貸不動産経営管理士の教科書』のCHAPTER.3(P.106~130)を流し読み


夢の国へ行くため時間が取れない・・・。

結果

勉強時間:1時間(弱?)

合計勉強時間:3時間30分

勉強範囲:CHAPTER.3(P.106~130)読了

 

重要点

実務に関する法令等

賃貸借契約①

(貸主・借主の権利・義務)

・修繕義務・・・貸主は、物件を使用・収益するための修繕義務を負います。

・必要費・・・物件の修繕等のために貸主の代わりに借主が支払った費用

・有益費・・・物件の価値を増加させる費用

・賃貸借契約は当事者間で賃貸について合意があれば成立する。物件の引渡しや賃貸借契約書の作成は不要定期賃貸借契約は書面で締結しなければ成立しない

・貸主が修繕義務を負う場合・・・天変地異等の不可抗力による損傷、借主の入居以前からの欠陥

・貸主が修繕義務を負わない場合・・・修繕ができない場合(被害が大きい、過多な費用がかかる)、借主の責任で修繕が必要な場合

・修繕費用は原則、貸主負担。特約で小さな修繕は借主負担とすることもできる。

・本来は貸主が修繕すべき箇所を借主が修繕費用を支出した時、直ちに費用の償還請求をすることができる

・貸主の同意を得て建物に付加した造作を賃貸借が終了する時に貸主に対して時価で買い取ること(造作買取請求権)を請求できる。ただし、この請求権は特約で排除することができる。

・賃料支払いの時期は原則毎月末(後払い)

→特約で前月末までに支払う(先払い)とすることもできる

・賃料支払い場所は原則貸主の住所に持参。

→特約で口座振込とすることもできる

・貸主や借主が複数いる場合の賃料の支払い義務は請求できる額に違いがある。

→貸主が複数の場合、それぞれの持分の分しか家賃の支払いを請求できない。

→借主が複数の場合、貸主は借主①②の各々に賃料の全額を請求できる。

・貸主、借主は賃料の増減を請求することができる。増額をしない旨の特約はOK

→減額をしない旨の特約は借主を保護するためにNG(無効となる)

(定期建物賃貸借の場合は減額しない旨の特約も有効

・賃借権の対抗要件は不動産登記、賃貸物件の引渡し

賃貸借契約②

(敷金等)

・貸主は建物明渡し前でも敷金を未払い賃料に充当させることができる

・賃貸借契約の途中で貸主や借主が代わる場合

→貸主が代わる場合は敷金が新オーナーに承継される

→借主が代わる場合は敷金は承継されない

賃貸借契約③

(存続期間・更新等)

合意更新・・・貸主、借主間で更新後の契約内容に合意して行う更新

法定更新・・・貸主、借主が更新拒絶をしない場合に自動的に行われる更新

定期建物賃貸借・・・更新が無く、契約で定めた期間あ満了すれば必ず終了する契約

・賃貸借契約には契約期間の上限は無いが、最低1年以上とする必要がある。

→1年未満の期間を定めたときは「期間の定めのない賃貸借契約」とされる

※「期間の定めのない賃貸借契約」とは期間の設定がそもそもないため、期間満了で「契約終了」あるいは「更新」とならない契約のこと。終了させる場合は当事者一方から解約申入れをしなければならない

・賃貸借契約の更新には合意更新、法定更新の2種類がある

→合意更新・・・貸主、借主間で更新後の契約内容について意思確認(合意)した上で行う更新

→法定更新・・・合意更新しかなかったら合意にいたらなかった場合、借主が立ち退きを求められる恐れがある。借主に不利益が生じないよう法定更新(自動更新)を設けた

・貸主、借主が期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知をしない場合には本契約は「自動的に更新された」と扱われる。(法定更新)法定更新後は期間の定めのない契約になる。

・貸主から更新拒絶をする場合、正当事由が必要。借主から更新拒絶する場合は正当事由は不要。

→正当事由とは次の要素を総合的に考慮して判断される

  1. 貸主、借主それぞれの賃貸物件の使用を必要とする事情
  2. 物件の賃貸借契約に関するこれまでの経過
  3. 物件の利用状況
  4. 建物の現況
  5. 物件の賃貸人が明渡しの条件として立退き料の支払いを申し出た場合にはその申し出の内容

・契約期間満了後、借主が賃貸物件をそのまま使用継続し、貸主が遅滞なく正当事由ある異議を述べない場合、自動的に更新される

定期建物賃貸借

・公正証書等の書面による契約(公正証書でなくても何らかの書面であれば可)

・借主に対し、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了する」旨を記載した書面を交付、説明しなければならない

→書面を交付したうえで説明をしなかった場合は更新が可能な「一般の賃貸借契約」となる

・契約期間に上限は無く、1年未満の期間の設定も有効

・期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年~6ヶ月前までに期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知を必要

・家賃の増減請求は特約の定めに従う(減額しない旨の特約も有効

・定期建物賃貸借の契約期間中は特約が無い限り中途解約はできない。

→次の用件を満たした場合は借主から中途解約ができる

  1. 物件の用途が居住用であること
  2. 床面積が200㎡未満であること
  3. 転勤や療養看護等のやむを得ない事情があるとき

・定期建物賃貸借はいったん契約が終了した後、継続して物件を賃貸する場合は再契約が必要

賃貸借契約④

(賃借権の譲渡・転貸借)

賃借権の譲渡・・・賃借権という「権利」そのものを他の人に譲渡すること

転貸借契約・・・物件の借主が、転借人にまた貸しすること

無断譲渡・無断転貸・・・貸主の承諾を得ず、無断で賃借権の譲渡や転貸借をした場合、貸主は契約解除ができる

・建物の所有者が変更し、借主の賃借権と所有者の所有権・抵当権が対立する場合、対抗要件を先に備えた方が優先される

→借主の賃借権が先に対抗要件を備えていた場合

借主が先に賃貸物件の引渡しを受けた、自己の賃借権の登記をした後に賃貸物件が売却、または抵当権が実行されて競売された場合は、借主の賃借権が優先するので、賃貸借契約はそのまま継続する。

→飼い主による所有権の登記や抵当権の登記が先の場合

買主の所有権登記がされた場合や、賃貸物件に銀行等による抵当権の登記がされた後に、借主が物件の引渡しを受けた、または自己の賃借権の登記をした場合は、買主や銀行等の抵当権による競売の買受人の所有権の方が優先し、賃貸借契約は買主や抵当権による競売の買受人には引き継がれない。したがって新所有者は借主に明渡しを請求することができる。

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